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La titulización de créditos hipotecarios es una técnica financiera utilizada principalmente por entidades de crédito que consiste en la agrupación de un conjunto de esos créditos en una misma cartera para ser cedidos a una estructura constituida al efecto (fondo, sociedad, etc.), que los transforma en títulos financieros (cédulas hipotecarias) que son emitidos en los mercados financieros; títulos que representan, cada uno, una fracción de la cartera y que el fondo coloca entre inversores.Los fondos son estructuras sin personalidad jurídica y son gestionados por una sociedad que normalmente pertenece a la propia entidad financiera.
Los títulos dan derecho a los inversores a recibir pagos por medio de los intereses y de reembolso del principal que periódicamente satisfacen los prestatarios (cuotas de devolución de los préstamos).
La especialidad de la titulización radica en que no se trata de una categoría general de cesión de créditos en el sentido previsto en el artículo 1.526 y siguientes del Código Civil y, en consecuencia, no es de aplicación el régimen relativo a la cesión de créditos litigiosos, sino que se sujeta a su propio régimen jurídico, del que resulta que el cedente (la entidad de crédito que en su día concedió el préstamo) conserva las facultades de custodia y administración y le corresponde el ejercicio de las acciones pertinentes en caso de impago del préstamo por los deudores con una legitimación propia. Facultades que operan, incluso, cuando la cesión abarque el cien por cien del préstamo o crédito, pues lo decisivo no es el alcance del porcentaje sino el hecho mismo de la participación (así lo afirma, entre otras, la Sentencia de 26 de julio de 2018, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia provincial de Valencia, Rollo de Apelación Núm. 279/2018).
En este mismo sentido, tras la Jornada de Unificación de Criterios entre los Magistrados del Orden Jurisdiccional Civil de la Audiencia Provincial de Valencia celebrada el 27 de septiembre de 2018, entre sus Conclusiones figura la siguiente:
“3.- Legitimación activa en la titulización hipotecaria.
La titulización hipotecaria es la agrupación de participaciones hipotecarias, mediante la creación de un fondo de las mismas, sin personalidad jurídica, gestionado por una sociedad gestora que lo ha creado con la finalidad de colocar esos activos en el mercado hipotecario y obtener financiación.
En los procedimientos en los que los créditos hipotecarios hayan sido previamente titulizados la legitimación activa para reclamar la devolución del préstamo en caso de impago, corresponde al emisor de conformidad con el artículo 26. 3 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril que dispone “el emisor conservará la custodia y la administración del préstamo o crédito hipotecario, así como en su caso la titularidad parcial del mismo y vendrá obligado a realizar cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo, abonando a los partícipes, incluso de pago anticipado, el porcentaje que les corresponda en lo percibido del deudor hipotecario por concepto de capital e intereses de acuerdo con las condiciones de la emisión.”
Por tanto, cuando se produce la cesión de un crédito hipotecario a un fondo, la legitimación activa sigue correspondiendo a la entidad financiera como consecuencia de la legislación específica que regula esta técnica financiera, sin que se traslade al cesionario como sucede en cualquier otra cesión de crédito.
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