27-01-2020
CARMEN GIRONA MIRALLES
OF COUNSEL
MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS
En la compra de vivienda en construcción o sobre plano, la Ley impone al vendedor la prestación de aval o seguro de caución para garantizar la restitución al comprador de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más intereses.
Concretamente, la veterana Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas ya establecía un régimen tuitivo o protector para el adquirente de vivienda en construcción, para el caso -no poco frecuente- de que la construcción no se inicie o no alcance su “buen fin” en el plazo pactado.
A su vez, la grave crisis inmobiliaria padecida desde principios del siglo XXI no hizo sino incrementar el número de contiendas judiciales entre los distintos agentes del sector de la edificación, las entidades aseguradoras o avalistas y los consumidores particulares.
Una de las cuestiones más controvertidas y que ha hecho correr ríos de tinta ha sido el plazo en que el comprador puede ejercitar la acción para reclamar la devolución de los anticipos a cuenta, debido a que el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales mantenían una postura vacilante, generando resoluciones judiciales contradictorias.
Aunque la Ley 57/68 fue formalmente derogada por la Ley 38/99 de ordenación de la edificación, su régimen jurídico ha sido recogido por la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que además ha desarrollado algunos aspectos de su aplicación práctica y que entró en vigor el 1 de enero de 2016. De este modo, todos los pagos (anticipos o entregas a cuenta) satisfechos con anterioridad y posterioridad a dicha fecha, conforme a un contrato formalizado antes están amparados y pueden ser reclamados judicialmente.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de pleno, de 5 de junio de 2019, de la que ha sido ponente su Presidente, D. Francisco Marín Castán, sienta un criterio uniforme y ha aclarado que el plazo de prescripción de las acciones contra las aseguradoras por las cantidades anticipadas entregadas para la compra de una vivienda, es el general del artículo 1964 del Código Civil y no el más reducido de dos años del artículo 23 de la Ley de contrato de seguro.
La razón fundamental que aduce el alto tribunal es que el artículo 1-1ª de la Ley 57/68 “prevé como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas tanto el contrato de seguro como el aval solidario, y no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto -y considerablemente más corto- en el caso del seguro que en el del aval, ya que ambas formas de garantía deben ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores y el artículo 7 de la propia Ley 57/68 establece que los derechos de éstos <<tendrán el carácter de irrenunciables>>”.
Debe recordarse que este plazo de prescripción de acciones del Código Civil fue modificado por la Ley 42/2015 de 5 de octubre, –en vigor desde el 7– que reformó el artículo 1964 del Código Civil, reduciendo de 15 a 5 años el plazo general del régimen de prescripción establecido para las acciones personales.
Por lo tanto, para aquellos supuestos en los que la firma del contrato de compraventa es anterior a esta fecha el plazo de prescripción será de quince años, con el límite de cinco años después de la entrada en vigor de esta reforma (7 de octubre de 2020).
La trascendencia práctica de esta medida, dado el régimen transitorio de la reforma, es indudablemente relevante. La prudencia obliga a ser diligente e interrumpir el plazo de prescripción, para evitar la fatal consecuencia de la pérdida del derecho del comprador a reclamar.
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