18-06-2020
DEPARTAMENTO DE COMUNICACIÓN.
MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS
El pasado 12/06/2020 entró en vigor el Decreto-Ley de, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
El Decreto, aprobado por el pleno del Consell, señala en su introducción, que tiene como finalidad ampliar las medidas que ya existían, y que resultan insuficientes, en aras de facilitar el acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana a las personas, familias y colectivos con recurso limitados, esto es, en situación de vulnerabilidad y riesgo residencial.
En la misma introducción, previa al articulado, el Decreto hace referencia al estudio sobre el mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019, publicado por el Banco de España, que analiza los diversos factores que han concurrido en el incremento de los precios de la vivienda, tanto en propiedad como en régimen de alquiler, factores a los que, según indica, habría que sumar las consecuencias que la pandemia generada por la Covid-19 causará en la economía en general.
Por ello, afirma el Decreto que pretende dar respuesta a estas nuevas situaciones impulsando el derecho de adquisición preferente de la Administración, creando un parque público de vivienda mayor del existente en la actualidad.
La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de todas las viviendas de protección pública. Estos derechos serán de aplicación a las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, o derivadas de procedimientos de ejecución judicial o realización patrimonial extrajudicial.
Las personas que pretendan adquirir o enajenar viviendas de protección pública deberán notificarlo a la Generalitat, especificando una serie de datos (identificación del transmitente, de la vivienda, del posible adquirente, así como datos del precio, forma de pago, etc).
La Administración analizará, entre otros aspectos, y en el plazo de 60 días, si puede ejercer el derecho de tanteo o retracto desde un punto de vista legal, la situación del adquirente, de la vivienda, así como la demanda de vivienda social en el municipio en concreto en que se encuentre el inmueble.
En caso de que la resolución sea favorable, el precio de adquisición será el que se hubiere fijado para la transmisión objeto de tanteo o de retracto. En el caso de viviendas de protección pública, no podrá superar el precio máximo legalmente establecido.
La Generalitat, tendrá, por tanto, un derecho de adquisición preferente que podrá ejercer para sí o a favor de un ente local o cualquier ente del sector público autonómico o local. También se prevé que pueda ejercer los derechos a favor de entidades sin ánimo de lucro que realicen funciones de inserción de colectivos en situación de vulnerabilidad, a favor de personas que hubieran consolidado un derecho subjetivo con respecto a la vivienda y a favor de personas inscritas en el registro de demandantes de vivienda de protección pública.
El Decreto establece una serie de mecanismos para ampliar el parque público municipal de viviendas. Algunas localidades, mediante la firma de convenios, podrán llevar a cabo la tramitación administrativa de la adquisición de las viviendas mientras que, en otros casos, será la Generalitat quien ejercitará los derechos de tanteo o retracto a favor de los municipios que no tengan la posibilidad de llevar a término la referida tramitación.
En aquellos casos en que los Ayuntamientos no puedan adquirir los inmuebles, podrá la Generalitat cederles el uso temporal de los mismos. Esta cesión temporal también se prevé para mancomunidades y entidades de derecho público y sin ánimo de lucro, regulándose en los convenios las condiciones de uso de las viviendas cedidas.
Igualmente, y quizás sea uno de los aspectos más novedosos del Decreto, es que prevé el derecho de adquisición preferente en transmisiones singulares, que afectarían también a viviendas que no tienen la condición de protección pública, es decir, a transmisiones entre operadores privados, y que son las siguientes:
- “transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria”.
- “transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.
- “transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria”.
- “operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.”
En el caso de las transmisiones singulares, los derechos de adquisición preferente se limitarán a las viviendas ubicadas en las Áreas de Necesidad de Viviendas declaradas así por la Generalitat. Se excluye el ejercicio de los citados derechos en caso de concurrencia con otros derechos de adquisición preferente de carácter legal cuando estos fueran ejercitados por otras administraciones o personas a cuyo favor estuvieran establecidos.
Adicionalmente, la Disposición Transitoria 1ª del Decreto dispone que los derechos de tanteo y retracto en transmisiones singulares serán de aplicación a aquellas transmisiones sujetas que se realicen sobre los edificios y viviendas que hubieran sido adquiridos después de la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunitat Valenciana.
Finalmente, destacar que el Decreto-Ley dispone que “las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos de adquisición preferente se calificarán como viviendas protegidas con carácter permanente por su mera adquisición, quedando incorporadas al régimen de protección pública a todos los efectos y sin límite temporal. La referida calificación se acordará aun cuando ello suponga un cambio del régimen de protección vigente al tiempo de su adquisición”.
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