Alquileres de renta antigua: el Tribunal Supremo matiza los requisitos para subrogación en caso de fallecimiento

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11-09-2018
DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS
DESPACHO MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS

El Tribunal Supremo, en sentencia 475/2018 de 20 de julio, ha flexibilizado los requisitos relativos a la subrogación en los contratos de alquiler de vivienda de renta antigua, en caso de fallecimiento del arrendatario, de manera que ya no es necesario que se realice la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Hasta ahora, el Tribunal Supremo entendía que para que se pudiera producir la subrogación era imprescindible la comunicación por escrito del fallecimiento y la identidad de la persona que tiene voluntad de subrogarse, según el art. 16.3 LAU 1994.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha entendido excesivamente estricta la doctrina anterior y, a partir de ahora, permite que el nuevo arrendatario se subrogue en el contrato, aún no habiendo notificado por escrito el fallecimiento del anterior arrendatario, siempre que el arrendador haya tenido conocimiento del mismo así como de la voluntad de subrogarse en el contrato de quien tenga derecho a hacerlo.

La sentencia dispone que “por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello”, y que “el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación”.

El Tribunal Supremo ha entendido que “la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse, resulta, por tanto, contrario a la buena fe”.

De todos modos, dado que se trata de una cuestión de prueba (acreditar el conocimiento del arrendador de la existencia de causahabiente y de su voluntad de subrogarse en la condición de arrendatario), es obvia, para evitar riesgos, la conveniencia de comunicar tales circunstancias en tiempo y forma, tal y como la Ley dispone.

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