Arrendamiento de locales de negocio: reducción del importe de la renta como consecuencia de la actual pandemia

reducción del importe de la renta

26-05-2021
JAVIER ALVAREZ ALONSO
MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS

Ha pasado más de un año desde que el Gobierno declaró mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, el estado de alarma como respuesta a la pandemia que ha provocado el COVID 19, contra el que seguimos luchando actualmente.

Aunque el 21 de junio de 2020 se levantó, el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre volvió a establecerlo y, tras diversas prórrogas, se ha vuelto a levantar el pasado 9 de mayo de 2021.

La declaración del estado de alarma ha supuesto, además de otras restricciones de derechos y libertades, el cierre al público de locales comerciales y establecimientos minoristas no considerados esenciales; o, cuando se ha autorizado su apertura de nuevo, restricciones en cuanto al aforo permitido y en cuanto a los horarios.

Esto ha determinado que la grave crisis económica que estamos padeciendo y que está suponiendo consecuencias muy graves para todos, sean aún mayores, si cabe, para este tipo de actividades empresariales.

Es evidente que la pandemia está afectando muy especialmente al turismo, sector esencial en nuestro país (de hecho, en el Real Decreto Ley 35/2020 se indica en la Disposición General II que “…En las entradas, en el período enero-octubre se ha producido una caída de más del 76 por ciento respecto del mismo período de 2019, y el gasto turístico ha descendido de forma similar, un 75,9 por ciento respecto del mismo periodo del año anterior. Estas caídas en la llegada de turistas afectan profundamente al sector hotelero…”); y muy especialmente a tantos pequeños y grandes negocios dedicados a la hostelería, que han dejado de percibir ingresos totalmente o de forma drástica. Al mismo tiempo tienen que seguir atendiendo a los gastos fijos siendo el más considerable, muy frecuentemente, la renta que deben pagar por el alquiler del local que ocupan.

Esa renta fue concertada por la voluntad de los contratantes, fijándose en un importe que respondía a las circunstancias del mercado de la fecha en que se suscribió el contrato y que en nada se parecen a las actuales; de hecho, si se fijara actualmente esa renta, es evidente que las cantidades que se fijarían diferirían mucho de aquellas, siendo muy inferiores.

Es decir, que si a esos gastos fijos que hoy se presentan desorbitados se le añade la circunstancia de que los ingresos han desaparecido totalmente o han disminuido drásticamente, la conclusión que se obtiene es que esa situación es inasumible por los titulares del negocio, determinando que si no se revisan las rentas lo más normal es que el negocio desaparezca, como ya ha sucedido en muchos de ellos.

Aquí es donde puede entrar en juego la denominada cláusula rebus sic stantibus (puede traducirse como “mientras las circunstancias se mantengan”): se trata de una construcción jurisprudencial, con fundamento legal en el art. 1.258 del Código civil, que permite, en los contratos de tracto sucesivo y larga duración, y siempre que se den determinadas condiciones, reclamar al propietario del local, normalmente a través de los tribunales, la alteración del contrato, modificando las condiciones y, en particular, el importe a satisfacer en concepto de renta.

Las condiciones que la jurisprudencia exige para su aplicación (recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo 156/2020, de 6 de marzo), son las siguientes:

  1.            La existencia de una alteración significativa que afecte a la base del negocio.
  2.            Una excesiva onerosidad para una de las partes que suponga la ruptura de la relación de equivalencia de las prestaciones (pérdidas continuas de una de las partes o falta de obtención de beneficio alguno).
  3.            La alteración significativa no debe ser un riesgo inherente al contrato ni fue asumido entonces por la parte que invoca la cláusula.

A la vista de las circunstancias que esos negocios vienen padeciendo como consecuencia de la pandemia, y asumiendo que ésta y sus consecuencias en aquéllos constituyen una alteración significativa absolutamente impredecible, puede invocarse la cláusula en los contratos de arrendamiento de locales de negocio que están sufriendo pérdidas o ausencia de beneficio, para obtener una rebaja considerable en el importe de la renta durante el tiempo que se produzcan esas consecuencias como fruto de la situación provocada por la actual crisis sanitaria. Sin embargo, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus dependerá de las circunstancias concurrentes en casa caso concreto, no siendo posible una aplicación indiscriminada que evite abusos o genere situaciones injustas.

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