Actualidad jurídica: medidas de apoyo al alquiler de vivienda habitual con ocasión del COVID-19

22-04-2020
DEPARTAMENTO DE COMUNICACIÓN. ACTUALIDAD JURÍDICA
MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS

El pasado 2 de abril entró en vigor el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Entre estas medidas, se encuentran las dirigidas a apoyar a las familias y colectivos más vulnerables que, tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus hogares.

Como se señala en la Exposición de Motivos del citado Real Decreto-ley, se hacen necesarias las correspondientes medidas de apoyo en favor de estos colectivos vulnerables, para que puedan atender el pago del alquiler de sus viviendas, pero sin dejar desprotegidas a otras familias, como las pequeñas propietarias de dichos inmuebles (en el 85% de los arrendamientos de vivienda en España el propietario es una persona física, es decir, pequeño propietario), para quienes los ingresos derivados del alquiler mensual es igualmente necesario para su propio mantenimiento. En este sentido, la norma ha distinguido al pequeño propietario de una vivienda y a los grandes propietarios, siendo el tratamiento jurídico en cada caso totalmente distinto.

¿Cuáles son las medidas de apoyo al alquiler de vivienda habitual de personas vulnerables?

1. 1. Suspensión de los procedimientos judiciales de desahucio y consiguientes lanzamientos de vivienda por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, esto es, hasta el 2 de octubre de 2020. Para que opere esta suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica recogidas en este RDL (artículo 5) -y que más adelante se detallarán-, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
   2. Se prevé la posibilidad de una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses del plazo de duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual, cuya vigencia finalice en el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria. A estos efectos, previamente el arrendatario deberá efectuar una solicitud al arrendador para que muestre su conformidad.
   3. En el supuesto de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m², el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de tres meses (ampliado recientemente mediante Disp. Adicional 4ª del RD-ley 16/2020, de 29 de abril) desde el día 2 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que este aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiese alcanzado ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.Si el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días (a contar desde la fecha de solicitud efectuada por el arrendatario), su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
      • Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
      • Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatros meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de alquiler o cualquier de sus prórrogas. El arrendatario no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.
   4. En el supuesto de que el arrendador de la vivienda sea un pequeño propietario, el arrendatario podrá solicitar al arrendador, en el plazo tres meses (ampliado recientemente mediante Disp. Adicional 4ª del RD-ley 16/2020, de 29 de abril) desde el día 2 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida, este podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que puedan ofrecer las entidades bancarias, con el aval del Estado, con una plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Estas ayudas deberán destinarse al pago de la renta del alquiler de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades.

      Por tanto, los pequeños propietarios, personas físicas y que sean dueños de menos de diez viviendas, podrán negarse a la reducción o aplazamiento del pago del alquiler y deberán continuar recibiendo de su inquilino el pago íntegro de la renta mensual. Además, estos pequeños propietarios, que tuvieran alquilada una vivienda a un tercero, podrán solicitar una moratoria hipotecaria, si hubieran contraído un préstamo hipotecario para la adquisición de la misma y dejado de percibir el alquiler por parte del inquilino durante el tiempo que se encuentre vigente el estado de alarma decretado por el Gobierno (desde el 14 de marzo), o dejare de percibirlo hasta un mes después de la finalización del mismo.

   5. Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual. Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a los arrendatarios de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones recogidas en el Real Decreto-ley 11/2020 y que a continuación detallaremos.

Asimismo, este programa tendrá la finalidad de hacer frente a la dificultad de devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900€ y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

¿Qué requisitos deben reunir los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta del alquiler de la vivienda habitual?

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta de alquiler de la vivienda, requerirán la concurrencia de todos los requisitos siguientes:

• Que la persona que esté obligada a pagar la renta del alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
  • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). El IPREM mensual para el año 2020 es de 537,84€. Por tanto, la renta máxima mensual no deberá superar 1.613,52€.
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado (i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado (i) será de cinco veces el IPREM.
• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por “gastos y suministros básicos” el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para la calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y de las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

A efectos de lo previsto en el artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, que define los supuestos de vulnerabilidad económica antes señalados, se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta por alquiler, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Por el contrario, el referido artículo 5 establece que no se entenderá que concurren estos supuestos de vulnerabilidad económica, cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se exceptuará de este requisito: (1) a quienes sean propietarios o usufructuarios de una parte proporcional de la vivienda y lo sean por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento y (2) a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

¿Qué documentación debe presentar el arrendatario para acreditar ante el propietario de la vivienda que reúne los requisitos de vulnerabilidad económica?

• En caso de situación legal de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
• En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
• A fin de acreditar el número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• A fin de acreditar la (no) titularidad de otras viviendas en España: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este Real Decreto-ley 11/2020.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

¿Qué consecuencias tiene para el inquilino la aplicación indebida de la moratoria excepcional de la renta de alquiler y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19?

El inquilino que se aproveche indebidamente de la moratoria o de las ayudas previstas, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por el arrendatario por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos de que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas en el Real Decreto-ley 11/2020.

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