19-08-2020
DEPARTAMENTO DE COMUNICACIÓN. ACTUALIDAD JURÍDICA
MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS
El tracto sucesivo (art. 20 LH) es uno de los principios esenciales de nuestro sistema registral, y consiste en el “encadenamiento” de las inscripciones que conforman el historial de una finca, de modo que los derechos registrados estén conectados formal y materialmente de manera sucesiva e ininterrumpida: quien hoy transmite debe ser quien adquirió ayer. Así pues, el historial de una finca está conformado por una cadena de inscripciones en la que cada eslabón trae causa del anterior y legitima también causalmente el siguiente: A vende a B, quien dona a C, a quien le heredan D y E: tres inscripciones sucesivas y encadenadas. Lo mismo cabría predicar respecto de la inscripción de derechos reales.
Sin embargo, en ocasiones dicho tracto queda interrumpido precisando de oportuna reanudación. Imaginemos, por ejemplo, que A, titular registral de la finca, la vende en documento privado a B, quien a su vez la vende también en documento privado a C, a cuyo fallecimiento es heredada por D. Este último formula la correspondiente manifestación notarial de la herencia adquiriendo la finca e interesando su inscripción, que le es denegada porque la finca no aparece inscrita a nombre de C. En este caso, D puede acudir al expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido para inscribir su derecho, pues concurre un requisito imprescindible para que resulte de aplicación: ni él ni su causante -C-, adquirieron directamente la finca del titular registral o de los herederos de este.
La Ley 13/2015, en su vocación de desjudicializar buena parte de los procedimientos regulados en la Ley Hipotecaria, atribuye al Notario que resulte territorialmente competente la tramitación del expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, en la forma prevista en el artículo 208 de la LH y su remisión al 203 del mismo cuerpo, dejando en todo caso a salvo la tutela judicial efectiva que podrá ejercitarse en cualquiera de las formas legalmente previstas, y si las circunstancias concurrentes así lo requieren.
Sin embargo, por la forma en que se ha legislado y analizamos a continuación, no parece que el expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo interrumpido ofrezca siempre la solución pretendida, deviniendo no pocas veces en un casi imposible. Dispone el citado artículo 208 de la LH que el buen fin del expediente requiere que deban ser citados todos los “interesados”, teniendo por tales no solo a quien o quienes figuren como titulares registrales del dominio o sus herederos, sino, por remisión a la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 del mismo cuerpo, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos, y que todos ellos, sin excepción, comparezcan para “convenir unánimemente” sobre la pretendida reanudación, de modo que “si alguno de los citados (sin excepción) no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde”.
Resulta razonable que tal requisito de conformidad expresa deba ser recabado del titular registral o de sus herederos, pero no lo es, a nuestro juicio, que el buen fin del expediente precise no solo de la notificación y ausencia de oposición u objeción, sino incluso de la comparecencia y expresión de conformidad de titulares de fincas colindantes o de derechos reales inscritos sobre tales colindantes. Repárese, por ejemplo, en el titular acreedor hipotecario que es notificado de la existencia de un expediente de reanudación atinente a una finca colindante; es probable que nada tenga que objetar e, incluso, que esté dispuesto a que su silencio se interprete como una forma de aquietamiento o, incluso, de conformidad tácita, pero parece también razonable que sea reticente a prestar una conformidad expresa a la reanudación interesada, pues implica reconocer un derecho ajeno a su incumbencia, respecto del que probablemente no disponga de elementos de juicio o valor sobre los que sustentar tal reconocimiento.
Es por ello que, como indicábamos, tal expediente pudiera antojarse en muchos casos un casi imposible si nos atenemos a la literalidad del precepto, aunque cabe esperar que, en el trance de su interpretación, esta encuentre debido ajuste al concepto y finalidad que le son propios, al modo como eran recogidos en la regulación anterior, en la que la incomparecencia e incluso la oposición formal no determinaba necesariamente “el fracaso del expediente” pudiendo el juez declarar justificados los extremos solicitados. En este sentido, resultan interesantes las Resoluciones de la DGRN de 14 de abril de 2016, 23 de mayo de 2016 y 3 de enero de 2017. Así, en la primera de ellas se dice lo siguiente: “En el nuevo expediente notarial, regulado tras la Ley 13/2015 en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria, «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde». El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando estéril su previsión legal”. Es decir, si cumplidos los restantes requisitos, los titulares registrales o sus herederos comparecen y convienen unánimemente, procederá tener por reanudado el tracto, aunque no comparezcan otros “interesados” que no revistan de tal condición.
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