¿Qué debe saber de la última reforma en materia de vivienda y alquiler?

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18-12-2018
MARÍA JOSÉ BONDIA GIMENO
ABOGADA
DESPACHO MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS

Hoy se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, a través del cual el Gobierno ha aprobado una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.Si próximamente va a formalizar un contrato de arrendamiento deberá tener en cuenta las siguientes modificaciones, ya que serán de aplicación el día siguiente al de la publicación de este Real Decreto-ley: mañana, 19 de diciembre de 2018. No obstante, hemos de advertir que los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha continuarán rigiéndose por lo establecido en la norma que les era de aplicación.

Nueva regulación de los contratos de alquiler: modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU).

1. Se amplía el plazo de prórroga obligatorio de los contratos de alquiler de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, se aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

2. Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria y en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo, el contrato se ampliará por 3 años más.

3. Se fija en 2 mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario (ya sea a través de depósito o de aval bancario), salvo que se trate de contratos de larga duración.

4. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

5. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica (una sociedad o una empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

6. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

Asimismo, a través de este Real Decreto-ley se han adoptado otras medidas en materia de propiedad horizontal y procedimientos de desahucio de viviendas, así como una serie de medidas económicas y fiscales en materia de viviendas y alquiler que detallamos seguidamente.

Medidas en las comunidades de propietarios: modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Ante el fenómeno del alquiler turístico de viviendas, se habilita a las comunidades de vecinos para que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de viviendas. Además, se requerirá esta misma mayoría cualificada para establecer cuotas especiales o incremento en los gastos comunes de la vivienda turística no superior al 20%.

La adopción de estos acuerdos no tendrá carácter retroactivo, de modo que si hasta ese momento ya existe una vivienda de uso turístico no habrá posibilidad de adoptar ningún acuerdo por parte de la comunidad de propietarios que afecte a dicho inmueble.

Por otro lado y con el objeto de impulsar la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se establece un incremento, en el plazo de tres años, de la cuantía destinada al fondo de reserva de la comunidad de vecinos en un 10% y la posibilidad de que se destine a la realización de obras en material de accesibilidad. Asimismo, se establece la obligatoriedad de realizar dichas obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Modificación del procedimiento de desahucio de vivienda previsto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

En los casos en los que se determine que existe una situación de vulnerabilidad en un procedimiento de desahucio de vivienda, se producirá la suspensión del procedimiento hasta que los servicios sociales adopten las medidas que estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica (sociedad o empresa).

Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la formalización de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) prevista en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, introduciendo varias medidas en el IBI:

1. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

2. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

3. Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI.

Recuerde que es conveniente asesorarse con carácter previo a la firma de cualquier contrato, para evitar que surjan a posteriori conflictos que puedan generar conflictos u ocasionarnos graves perjuicios. En nuestro Despacho Mas, Querol y Asociados le proporcionaremos toda la información y el apoyo precisos.

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