El vencimiento anticipado del contrato de préstamo hipotecario en la Ley de contratos de crédito inmobiliario (LCI)

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11-04-2019
DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS
MAS, QUEROL Y ASOCIADOS, ABOGADOS

El próximo 16 de junio de 2019 entrará en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que tiene por objeto “establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir” (artículo 1).

Hemos de llamar la atención sobre el hecho de que la Ley extiende su protección siempre que sea persona física el prestatario, el fiador o el garante, y con independencia de que sean o no consumidores.

También es reseñable que la ley extiende su protección no solo a los préstamos cuya garantía es la vivienda habitual, sino también cuando lo es la ocasional, e incluso se aplica a los trasteros, garajes, y cualesquiera otros inmuebles que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica, considerando que todos ellos son de “uso residencial”.

Por otro lado hemos de aclarar que a lo largo del texto de la norma se utiliza siempre la palabra “préstamo” para referirse también a los créditos y otras figuras similares de concesión de facilidades de pago, a los que igualmente le es aplicable (artículo 4.3). También nosotros en nuestra exposición de hoy utilizamos dicho término con el mismo alcance por idénticos motivos de simplicidad expositiva.

Respecto de los mencionados contratos, la nueva norma establece, entre otros muchos aspectos de gran interés, una novedosa regulación del vencimiento anticipado que a continuación vamos a comentar. Pero primero empezaremos por explicar en qué consisten las cláusulas de vencimiento anticipado por impago y expondremos brevemente cuál era la situación que respecto de ellas regía hasta ahora.

En los contratos de préstamo celebrados con el Banco se introducía prácticamente siempre una cláusula que permitía reclamar al deudor, en caso de impago de una sola cuota o de una parte de ella, no solo dicha cantidad efectivamente impagada, sino todo el importe pendiente de dicho préstamo, aun cuando no hubiese llegado el plazo final para su devolución. Dichas cláusulas se consideraron durante mucho tiempo plenamente válidas al ampararse en la autonomía de la voluntad y la libertad contractual de las partes.

Con el paso del tiempo, para garantizar la igualdad real entre los contratantes cuando uno de ellos es consumidor y el otro profesional, se han ido declarando nulas muchas de esas cláusulas por considerarlas contrarias a los principios de proporcionalidad (pues establecían una consecuencia muy grave ante un incumplimiento no esencial) y reciprocidad (pues no se incluía ninguna cláusula similar en favor del prestatario en caso de incumplimiento por el prestamista de sus obligaciones contractuales).

En nuestro ordenamiento jurídico, el artículo 693.2 de la LEC establecía inicialmente que cabía reclamar en un proceso de ejecución hipotecaria la totalidad del préstamo aun cuando se hubiese producido el impago de una sola cuota o parte de ella. La Ley 1/2013 de 14 de mayo dio una nueva redacción a dicho precepto para determinar que tal posibilidad solo podría tener lugar cuando se produjese un impago de al menos tres cuotas.

Pues bien, el artículo 24 de la nueva Ley 5/2019 establece ahora una regulación imperativa del vencimiento anticipado que veta cualquier posible pacto en contrario; y al mismo tiempo, endurece significativamente los requisitos que provocarán que el prestatario pierda el derecho al plazo y que facultarán al banco para exigir la totalidad del préstamo pendiente de pago.

 Concretamente, para que pueda tener lugar el vencimiento anticipado deben concurrir las siguientes condiciones:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga, al menos:

     i .  Al 3% por ciento de la cuantía del capital concedido o al importe de 12 cuotas mensuales, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.

     ii . Al 7% de la cuantía del capital concedido o al importe de 15 cuotas mensuales, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

b) Que el prestamista haya requerido de pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo. 

¿Son aplicables estos requisitos a los contratos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019?

Sí, salvo que la cláusula de la escritura de hipoteca contenga una regulación sobre el vencimiento anticipado que sea más favorable para el deudor que la que prevé la nueva norma o salvo que se trate de contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, se hubiera iniciado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviere éste suspendido o no (Disposición Transitoria Primera, apartado 4).

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