Principales aspectos que deben conocer las personas físicas que soliciten un préstamo.

En el anterior artículo de nuestro blog analizábamos el nuevo régimen del vencimiento anticipado establecido en la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Hoy analizaremos otros importantes aspectos previstos en dicha Ley, y en sus dos normas de desarrollo publicadas en el BOE del 29 de abril: el Real Decreto 309/2019 y la Orden ECE/482/2019.

Todo este conjunto normativo, cuya entrada en vigor tendrá lugar con carácter general el 16/06/19, tiene por objeto dar cumplimiento a la Directiva 14/17/UE sobre la misma materia, si bien es cierto que dicha trasposición llega dos años tarde respecto del plazo fijado por la Unión Europea (el 21 de marzo de 2016), razón por la que el Estado español se expone a la imposición de una sanción comunitaria de más de 100.000 € por cada día de retraso.

En contrapartida, ha de resaltarse que la normativa nacional ha sido más proteccionista que la propia Directiva, pues su ámbito objetivo y subjetivo de aplicación es más amplio que el de la norma comunitaria (sobre este tema, recomendamos la lectura de nuestro anterior artículo).

Acerca de esta cuestión solo resaltaremos ahora, a título de ejemplo, que no solo se va a proteger a los consumidores, sino a cualquier persona física aunque actúe en el ejercicio de su actividad profesional o empresarial (por ejemplo, a un autónomo).

Las disposiciones que hoy comentamos, que con carácter general no admiten pacto en contrario, persiguen un más justo equilibrio entre prestamista y prestatario, que éste último comprenda plenamente las cláusulas contractuales, y que las relaciones entre ambas partes estén presididas por una mayor seguridad jurídica, intentando poner fin a la enorme desconfianza, litigiosidad e incertidumbre que ha imperado en los últimos años.

Estas son algunas de las principales novedades que contiene la referida normativa:

FASE PRECONTRACTUAL:

Con al menos 10 días de antelación respecto de la fecha de la firma del préstamo, se debe entregar al prestatario, entre otros documentos, una copia del “proyecto del contrato”, la Ficha Europea de información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE). Se trata de una serie de documentos que garantizarán que la persona física pueda conocer plenamente las consecuencias económicas y jurídicas de todas y cada una de las cláusulas que va a firmar.

El prestatario será advertido de su derecho a escoger el notario que desee, ante el cual debe comparecer personalmente para ser asesorado imparcial y gratuitamente por él sobre las condiciones del préstamo. El notario levantará acta en la que pondrá de manifiesto que la persona física ha recibido en plazo la documentación antes aludida y que ha sido informada, reflejando en ella asimismo que el prestatario ha respondido un test que tendrá por objeto concretar la documentación e información suministradas. Si no es posible hacer constar todo ello en el acta, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

GASTOS DEL PRÉSTAMO:

Legalmente se ha establecido la distribución de los gastos del préstamo: al prestatario le corresponde el gasto de tasación del inmueble, mientras que al prestamista le corresponden los gastos de gestoría, aranceles notariales de la escritura e inscripción en el Registro. Por lo que se refiere a la partida que generalmente alcanza mayor cuantía, la del Impuesto de AJD, se dice que su pago corresponde a quien resulte obligado según la normativa tributaria: desde el Real Decreto-Ley 17/18, de 8 de noviembre, el pago del impuesto de AJD ha pasado a corresponder al prestamista respecto de las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria.

VARIACIONES DEL TIPO DE INTERÉS:

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés; es decir, en el ámbito de las citadas normas, se prohíben las denominadas cláusulas suelo. No obstante, el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

REEMBOLSO ANTICIPADO:

En tal caso, señala la Ley que el prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción, y que se podrá extinguir el seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.

Además, en estos casos de reembolso anticipado, el prestamista solo podrá cobrar una compensación o comisión en determinados casos y no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista con los límites (expresados en porcentajes aplicables sobre el capital reembolsado anticipadamente) siguientes:

-Préstamo con interés variable o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo: límite del 0,15% o del 0,25%, según nos hallemos en los primeros 5 años de vigencia del contrato o durante los 3 primeros años, respectivamente.

-Préstamo con interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo: límite del 2% o del 1,5%, según nos hallemos en los 10 primeros años de vigencia del contrato o no.

INTERÉS DE DEMORA:

Será igual al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no admite capitalización.

PRÁCTICA DE VENTAS VINCULADAS Y COMBINADAS:

Las primeras (donde el contrato de préstamo no se ofrece por separado) quedan prohibidas salvo en algún caso excepcional (como en el caso de la póliza de seguro, pero el prestamista debe aceptar pólizas de otros proveedores que presente el prestatario). Las segundas (donde el contrato de préstamo se ofrezca por separado) están permitidas, pero con los límites que establece la Ley.

ASESORAMIENTO SOBRE PRÉSTAMOS:

El Real Decreto 309/2019, de 26 de abril hace una regulación detallada del servicio de asesoramiento sobre préstamos, precisando que cuando éste se presta por el mismo prestamista o su intermediario es, no obstante, una actividad distinta de la de concesión del préstamo inmobiliario o su intermediación y debe ser objeto de un contrato específico. Además añade que en ningún caso se entenderá que un prestamista o intermediario ejerce funciones de asesoramiento en aquellos supuestos en que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los propios. Por último, el prestamista o intermediario que no ofrezca servicio de asesoramiento deberá indicarlo de forma expresa y abstenerse de incluir los vocablos “asesoramiento” o similares en ningún documento o publicidad.

PUBLICIDAD DEL PRÉSTAMO Y FORMACIÓN DEL PERSONAL:

La Orden ECE/482/2019 extiende las reglas de publicidad de la actividad bancaria a todo tipo de prestamista o intermediario de crédito inmobiliario. Y también impone al personal al servicio del prestamista unos concretos requisitos mínimos de conocimientos y competencia, exigiendo que reciban formación inicial y continua y se acredite su capacitación.

APLICACIÓN EN EL TIEMPO:

Por último, recordaremos que con carácter general esta normativa tuitiva no se aplicará a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, salvo que después de esa fecha se produzca su novación o subrogación, y salvo en otros casos excepcionales.

Para finalizar queremos advertir que la regulación que se contiene en el conjunto normativo del que estamos tratando hoy, es tan extensa y detallada que impide que en este artículo podamos abordarla en su totalidad, por lo que es recomendable asesorarse para conocer pormenorizadamente la repercusión que dichas normas pueden tener en cada caso particular.

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